日本では資産を相続するともらう資産の評価に応じて税金を払うことになっています。大きな資産をもらえば、大きな相続税を払い、小さな資産しかもらわなければ小さな相続税を払います。はい、公平！
でも、不動産の価格って、実際の価格は、本当に売ってみないとわからない。相続で1億円の価値がありますから、3,000万円相続税を払ってくださいと言われて払ったけど、売ってみたら5,000万円でしか売れなかったとすると、本当は1500万円の相続税でよかったのに。はい、不公平！
これは、不動産の評価を間違った結果です。つまり、公平に納税するためには、その不動産の時価を正しく評価する必要があるわけです。でも、これが難しい。無理。なので、驚くべき間違いなのだけども、許容せざるを得ない不動産の相続税の世界があります。
そのひとつが、収益不動産です。相続税のかかるようなちょっとした資産家なら、アパートの一つや二つは持っているじゃないですか。日々、新聞なんかでも「相続税対策でアパート経営しませんか」セミナーが満開です。
そんなアパートの時価って、どうですか？もし、売りに出したら、買う人は、年間家賃が〇円だから、利回り△％と考えると＊＊＊円だなって、価格を出しますね。その証拠に投資物件を扱う物件紹介情報は、必ず家賃と利回りが載っています。つまり、アパートって金融資産の側面が強く、投下資金とリターンとの関係こそがその不動産の価値なのです。
マンションなんて、なおさらです。マンションを売ろうと不動産屋さんに行ったら、「同じマンションの〇〇〇号室が3000万円で売れたから、角部屋で上層階のお宅の△△△号室は3500万だよね。」です。土地がいくら、建物いくらなんて発想って、アリですか？驚くべき相続税の世界では、当たり前にまかり通っているのです。正直怖い…。
しかし、相続税の評価においては、なんと・・・・・・、賃料収入や利回り、マンションの取引事例等は一切関係なしです。土地が〇円、建物△円で、評価です。価格へのアプローチが本来の時価と全く違うのです。もちろん時価と違って当然です。
しかし、仕方ないのです。なんといっても先ほどの利回りが曲者で、相続計算に求められる簡便性を考慮すると、この利回りに客観性を持たせるのが困難なのです。また、マンションに至っては、マンションの取引事例を集めるだけならまだしも客観的な比較に手間がかかります。つまり、客観的な裏付けをとりにくい利回りや比較方法を使うよりは、少々、的は外れていても、客観的な土地いくら、建物いくらの方が、まだまし（公平）だよねっていう感じでしょうか。
だから、時価に適正にアプローチしていない間違った評価であっても使わざるを得ないジレンマがあるのです。（あまりにも公然と行われているだけに「間違っている」は言い過ぎでは…とのご指摘もあるかもしれませんが、やはり本来はその物件の価格形成に適したアプローチを重視すべきですから、やはり間違っているといっても過言ではありません。）
そして、何よりもそれがまかり通っている理由は、概ね時価より低額になることが多いからです。安く評価してくれるなら、納税者が文句を言うはずはなく、間違っていてもいいのです。税制って、そんな世界です。
でも、本当の時価を知る意味もあります。相続人間での公平を考えて「時価相続」する場合と、時価よりもその評価が高額になってしまう場合などには、私たちがお手伝いできる局面があるでしょう。
