Q相続税を過大に納税している不安があり、ご相談させて頂きます。
相続税については、顧問税理士さんにまかせっきりの私ですが宜しくお願いします。
A相続税の還付について分かりやすくご説明いたします。
まずはじめに、相続税対象の土地の広さは把握されていますでしょうか?
500㎡以上規模の土地(※注1）であれば、広大地の評価が適用され最大65%の減額評価が可能な場合があります。
※注1 減額対象となりうる可能性の高い土地の広さ
| 該当区域 | 土地の広さ | |
| 市街化区或 | 三大都市圏 | 500㎡以上 |
| それ以外の地域 | 1000㎡以上 | |
| 線引都市計画区域 | 用途指定なし | 3000㎡以上 |
| 用途指定あり | 市街化区域に準じた面積 |
| 市街化区或 | |
| 該当区域 | 土地の広さ |
| 三大都市圏 | 500㎡以上 |
| それ以外の地域 | 1000㎡以上 |
| 線引都市計画区域 | |
| 該当区域 | 土地の広さ |
| 用途指定なし | 3000㎡以上 |
| 用途指定あり | 市街化区域に準じた面積 |
Q該当区域と土地の広さが関わってくるんですね!
それにしでもなぜ税務のプ口である税理士さんが、過大納税をしてしまうのでしょうか・・?
A全ての税理士さんが相続・不動産のプ口ではありません。例えて言うなら、お医者さんと同じように得手不得手があるのです。相続税において、主な高額相続資産は土地・建物になります。
特に広大地に該当するかどうかの判断では、以下のような不動産についての専門的知識が必要になってきますので税理士さんだけではどうしても見逃してしまうのが現状です。
※広大地に該当するかどうかの判断するために必要な不動産についての専門的知識
| 1.不動産の専門的知識 | 広大地判定では、開発許可に関する知識が必要となります。 例えば、横浜市の場合では「1,000㎡を超えるマンシヨンは建築基準法42条2頁道路には建築できない」など、マンシヨン適地を判断するための詳細な不動産調査と知識が必要となります。 |
| 2.不動産の市場分析 | 知識のみならず、その地域はマンシヨンと戸建のどちらの需要が高いか、その土地の形状、接道の状況などからどちらに向いているのか、等の判断も必要となってきます。また、戸建分譲による各区割りでは、 ・「路地状敷地の需要がある地域」なのか？ ・「整形地の需要しかない地域」なのか？ などの不動産の中でも特殊な開発用地に関する市場性の分析が必要となります。 |
| 1.不動産の専門的知識 |
| 広大地判定では、開発許可に関する知識が必要となります。 例えば、横浜市の場合では「1,000㎡を超えるマンシヨンは建築基準法42条2頁道路には建築できない」など、マンシヨン適地を判断するための詳細な不動産調査と知識が必要となります。 |
| 2.不動産の市場分析 |
| 知識のみならず、その地域はマンシヨンと戸建のどちらの需要が高いか、その土地の形状、接道の状況などからどちらに向いているのか、等の判断も必要となってきます。また、戸建分譲による各区割りでは、 ・「路地状敷地の需要がある地域」なのか？ ・「整形地の需要しかない地域」なのか？ などの不動産の中でも特殊な開発用地に関する市場性の分析が必要となります。 |
Qずいぶんと、専門的な内容を知らないと判断が難しいのですね。
これだけ不動産に関する専門知識のある税理士さんは、なかなかいらっしゃらないでしょうね…。
Aそうなんです!
つまり、税務の知識だけでは、最大65%にも上る大きな減額評価の広大地の判断ができないのです。
Q私は相続に関する申告などは税理士さんにまかせっきりだったので、過大納税をしているかもしれません。
でも、相続税の申告をしたのはたいぷ前なんです…。
A大丈夫ですよ。もし、あなたの顧問税理士が間違って過大納税していても、
相続申告期限から5年以内であれば、還付請求できます！
Qなぜ税理士によって納税額が異なるのか？
A本来、納めるべき税額は、原則として変わりありません。
しかし、広大地は不動産の専門知識が必要であり、グレーゾーンが広く、該当の是否については税理士でも判断が分かれることも多いのが実情です。例え過去の申告で広大地申告をしていても、他の土地について適用を漏らしている場合もあります。
