広大地評価とは?
道路を入れて、宅地分譲するのに適しているような大きな土地を、不動産買取業者が、買い取る場合は、道路部分を差し引いて買い取るので、相続評価でも安く評価されてしまいます。
※道路を作らない分譲地は広大地としては認められません。
また、敷地内にガケがある、いわゆる崖地と呼ばれる土地では、敷地面積に対するガケの割合によって、減価される金額が変わってきます。
- 南向きの崖地の場合、面積の90%以上が崖であっても、わずか30%の減価しかない!
- 市街地の住宅用地であっても、500㎡以上の広大地に該当すれば、最低でも42.5%の減価!
など。
広大地評価の恐ろしさ
広大地評価が適用されると、他に類を見ない減価率が適用されます。
逆にいうと、広大地評価が適用できるのに土地なのに、それと知らずに適用していないと、多大な過大納税となってしまいます。
広大地の判断に何が必要か
広大地の条件
あなたの土地が以下の条件にあたる場合は、注意が必要です。
広大地の該当要件
- 面積が大きいこと(業者が買う土地) ⇒ 三大都市圏 概ね500㎡以上
- マンション適地でないこと ⇒ 近隣のマンションの市場性
- 開発道路が必要であること(道路が必要な土地) ⇒ 現実的な区画割りの想定。
広大地のイメージ
相続時に、自宅・相続対策用のアパートなどが建っていても、一定の要件に該当すれば広大地の適用があります。
広大地として認められない場合
以下の場合は、広台地としては、認められません。
- マンション適地
- 道路のいらない分譲地
なぜ税務署の判断がぶれるのか
1.不動産の専門的知識が必要
広大地判定には、開発許可に関する知識が必要になります。
その為には、税務の知識だけではなく、不動産に関する専門的な知識が必要になります。
また、各地方自治体毎に設けられている、建築基準にも精通している必要があります。
2.不動産の市場分析が必要
不動産に関する知識だけではなく、リアルタイムでの市場調査能力も必要になります。
例えば……
- その地域はマンションと戸建のどちらの需要が高いか。
- その土地の形状、接道の状況などからどちらに向いているのか。
- 戸建分譲による各区割りでは、路地状敷地の需要がある地域なのか。
- 整形地の需要しかない地域なのか。
などの不動産の中でも、特殊な開発用地に関する市場性の分析が必要となりますので、 税務の知識だけでは、判断できないと言う事になります。